关于党的群众路线教育实践活动调研报告

　　一、物业管理服务现状。

　　(一)物业管理机构现状。我区2013年4月17日成立xx市xx区物业管理服务中心，核定副科级领导职数1名，现已配备到位。物业管理中心的主要职责是：贯彻落实物业管理的政策、法规和有关规定；负责开展全区物业管理的达标考核和项目创优活动；负责指导组建业主大会、业主委员会并进行备案；负责住房专项维修基金的归集和使用监管工作；负责物业管理从业人员的培训工作；负责协调和处理物业管理矛盾纠纷。实际工作中住房专项维修基金的归集和使用监管工作；物业管理从业人员的培训工作由市房产管理局相关职能部门负责开展。物业管理服务中心现有工作人员x名，全部为工人编制，平均年龄50岁左右。年龄结构偏大，文化层次较低。同时因为各种原因物业管理服务中心仍直管区属47栋住宅楼的水电暖等费用的收缴工作、二级管网的维修维护工作。

　　（二）物业服务企业现状。xx区城区现有物业服务企业x家，其中：取得《物业企业资质证书》二级资质的x家；三级资质的x家；暂定三级的8家，申请资质3家。共开展物业服务项目123个，服务面积800.80万平方米，其中托管住宅小区69个，服务面积680.42万平方米；托管办公区物业44.56万平方米；托管商业区物业服务32.63万平方米；托管其他物业服务项目x万平方米。实行物业管理的小区成立业主委员会的有x个，占住宅小区比例的x%。现有物业服务从业人员x人。其中：企业管理人员x人，企业管理人员中持证上岗人员x人，取得全国物业管理师职业资格证书20人。

　　（三）物业管理市场现状。

　　xx区物业管理市场经过近年来的不断规范和完善，现已逐步走向成熟阶段。物业管理市场规模不断扩大，各种高精技术人才逐步走向物业管理市场。部分物业企业开始探索多元化发展的渠道。旧有的一些管理模式还有待于进一步的提升。

　　1、前期物业管理所占比重较大，占据了物业管理服务市场的90%以上。多数前期物业管理服务企业由建设单位原职工或亲属担任负责人，在实际管理运行中主要运营经费靠建设单位补贴运营。

　　2、物业服务企业经营状况不容乐观。所调研的企业中，处于正常经营运行的只有5家，其余皆为亏损企业。

　　3、“专”、“精”、“强”物业企业在市场的比重中所占较小，“杂”、“乱”、“差”物业企业占据了市场的主导地位，物业服务市场总体呈现出散乱的状态。物业服务市场中专业的、精干的、强大的企业只有不到全部的20% ，更多的物业企业只是被动的代收取水电暖等费用，对真正属于物业公司的服务项目如环境卫生、小区绿化、公共设施的维护等反而呈现出“杂”、“乱”、“差”的现象。

　　二、存在的问题。

　　（一）管理服务机构不健全。物业管理服务中涉及的面广、问题多，存在上下脱节的现象。根据《物业管理条例》等法律法规的规定，街道办事处、社区居委会应当在物业管理服务中承担相应的责任，但实际中没有成立相应服务工作站。没有专职工作人员。

　　（二）部分物业服务企业服务意识淡薄，企业没有自主向前的动力，服务理念陈旧落后，管理机制缺乏创新，业主与物业企业对立情绪较大。

　　（三）物业服务人员年龄结构偏大，整体素质偏低并参差不齐。人员流动性大，薪资待遇普遍低于其他行业。

　　（四）供水、供暖等行业没有实现终端收费和终端维护，成为制约物业服务企业发展的最大障碍。

　　1、水费总表与住户水表总数之间的差距通常由物业企业向住户均摊的方式解决，均摊不了时只能由物业企业垫付。增加了业主与物业企业的经济负担，由此产生业主与物业企业的矛盾。

　　2、供水、供暖二级管网的改造维护没有严格执行《物业管理条例》等相关法律法规。二级管网的维护费用成为物业服务企业的重要开支部分。

　　3、二次供暖、供水产生的费用由物业企业承担，为新建高层住宅小区物业管理服务工作增添了困难。

　　（五）住宅专项维修基金未能全部发挥作用。

　　1、旧老住宅小区由于历史诸多原因，使得住宅专项维修基金难以归集。从而无法确保旧老住宅小区住房共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的有效处理和实施，直接导致旧老住宅小区整体环境形象面貌逐渐衰退，使用功能日渐退化，而作为物业企业，又没有经济实力去很好的进行旧老住宅小区软硬件设施维护，只能是愈发举步维艰，最终退出服务。

　　2、新建住宅小区住宅专项维修基金虽然能够全部归集到位，但是不能按时申请使用，没有完全发挥出应有的作用。久而久之，新建住宅小区只能步旧老住宅小区的后程，造成恶性循环。

　　（六）小区绿化、亮化，用水、用电耗资大，物业服务企业难以承担，造成运转困难。造成小区绿化环境、卫生状况等日趋恶化。

　　（七）物业管理服务工作宣传不到位。业主对于自己的权力与义务不明白，更不清楚物业企业应该承担的责任与义务。物业服务企业对于收缴的物业费没有按照要求进行开支公示，在业主心中形成了“收费不办事”的印象。

　　三、改进管理的措施。

　　（一）、整章建制，制定《xx城区物业管理服务实施细则》。

　　根据国务院《物业管理条例》、《甘肃省物业管理办法》、《xx市物业管理暂行办法》等规定，结合xx城区实际，制定切实可行的《xx城区物业管理服务实施细则》。进一步明确市区物业管理部门职责，进一步明确业主及业主大会与物业管理服务企业的权利义务，进一步明确前期物业管理、物业管理服务与收费、物业的使用和维护、资金保障和管理使用等方面的内容。

　　（二）明确职责，完善“区、街道、社区”三级管理体系。

　　遵循“重心下移、属地管理”的原则，针对我区物业管理业态的复杂性，健全以街道（乡镇）为主的“区、街道、社区（村）”三级物业管理体系，推动物业服务行业走上规范健康发展轨道。区物业管理服务中心要配强配齐工作人员。各街道办事处（乡镇）要成立住房保障和物业服务工作站，配备专职工作人员，社区要配备住房保障和物业管理服务工作专干。

　　（三）加强舆论宣传，进一步加深业主对物业管理服务工作的理解和支持。

　　积极组织开展以贯彻《物业管理条例》、《xx市物业管理暂行办法》为主题的宣传活动，让广大业主和社会各界了解物业管理相关政策，强化物权意识，化解物业纠纷，努力形成“共建共管、团结和谐”的良好氛围。各有关部门、街道办事处、社区居委会、物业服务企业要通力合作，密切配合，切实抓好宣传教育落实工作，进一步加深业主对物业管理工作的理解和支持。物业主管部门要组织开展物业管理优秀住宅小区的评选活动，树立榜样，起到以点带面、典型示范的作用，促进全区物业工作健康发展。

　　（四）突出重点，严格规范相关物业管理行为 。

　　一是规范前期招投标管理。强化建设单位取得《商品房预售许可证》之前的招投标管理，凡3万平方米以上的非单一业主物业项目必须通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业，区物业主管部门要对单一业主物业项目的选聘物业服务企业行为进行监督。投标人少于3个或建筑面积小于3万平方米的，经物业主管部门批准，建设单位可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业实施前期物业管理。

　　二是规范物业服务用房配置。物业服务用房建筑面积严格按照建设工程项目总建筑面积2‰的标准予以配置，且最少不低于40平方米，必须具备水、电、采光、通风、通讯等正常使用功能，物业服务用房由建设单位无偿提供，属全体业主共有。物业主管部门依法对物业服务用房的配置情况进行验收，验收不合格的不得交付使用。

　　三是规范业主大会筹备组及业主委员会的组建。进一步完善社区、业主委员会、物业服务企业“三位一体”的工作机制。凡拟参加业主大会筹备组、换届改选小组、业主委员会的业主必须模范履行业主义务，上述组织的组成人员应从物业管理区域内热心公益事业、责任心强、具有一定组织协调能力的业主中推荐。针对业主委员会成立过程中的管理区域确定问题，应结合建设用地规划许可证确定的红线图范围，本着“尊重历史、尊重现实”的原则，由物业主管部门和街道办事处共同研究确定。

　　四是规范物业交接工作。物业交接工作要在区物业管理服务中心、街道办事处、社区居委会的共同监督下，按照物业管理相关规定依法进行移交。对建设单位不按规定移交的，不予办理竣工验收；对前期物业服务企业不向业主委员会移交、新旧业主委员会之间不移交、业主委员会成员资格终止后不向业主委员会履行交接手续的问题，由物业联席会议协调解决，经协调仍拒不移交的，可根据相关法律法规规定，分别由行政执法和公安部门协助移交，业主或业主委员会可依法通过法律途径维护自身权益。

　　（五）创新管理，建立规范完善的物业监督管理体系和检查考核机制。

　　区政府要加强对区物业主管部门、各街道办事处等相关部门的工作监督和考核，并把物业管理工作考核情况纳入区政府年度目标考核体系。建立物业企业与物业主管部门的信息传递机制，物业企业要根据要求及时将相关信息报送到区物业管理服务中心。年终对工作突出、管理到位的相关职能部门、街道办事处及物业服务企业进行表彰，区政府每年拿出一定资金用于奖励相关职能部门、街道办事处和优秀物业服务企业，全面调动各方面积极性，推进全区物业管理工作科学发展。

　　（六）注重实效，定期对物业管理从业人员进行岗位培训，确保从业人员持证上岗，规范运行。

　　通过专业培训，增强物业从业人员的服务意识，提高服务质量。通过定期不定期的检查，规范从业人员的持证上岗。

　　四、意见及建议。

　　一是提高物业费收费标准。xx城区现行的物业费收费标准偏低，物业服务企业反映强烈。应根据小区建设规模、环境绿化、治安管理、服务质量、业主意见等具体情况，通过听证会、征求各方意见，经物价部门审批，提高物业服务收费标准。

　　二是规范管理使用住宅专项维修基金。区物业管理服务中心应该积极争取将住宅专项维修基金的使用和管理职责落实到位。由区财政、审计、房管部门和业主委员会共同监督，便于规范、快捷、高效的使用。

　　三是形成联动运行机制。进一步明确供水、电、暖、气等单位职责，督促其担负起应有的社会责任。及时修改供水、电、暖、气等行业管理办法与国务院《物业管理条例》中有冲突的地方。市区房屋行政主管部门、街道办事处积极加强与供水、电、暖、气等单位的协调与沟通，共同为物业服务企业提供良好的运营环境，确保物业服务企业正常运行。

　　四是建立考核奖励机制。每年度对xx城区物业服务企业管理运行情况进行一次全面考核，对于管理规范、服务到位、业主反映良好，通过以奖代补的形式予以奖励。对于职责不明、缺乏服务意识、服务质量差，经常引起业主投诉上访的，予以警告批评，情节严重的取消其物业管理资质。

　　五是多方筹措应急资金。首先要争取从市房产局收缴的住房专项维修基金收益中提出一定比例资金，返还xx区作为老旧住宅区基础设施应急维修专项资金。其次要从保障性住房产权出让金中提取一定比例资金，作为政府对物业服务企业的后期服务管理的扶持补贴资金，专项用于保障性住房公共设施维护和物业服务工作。三是要在政府年度安排的旧老城区改造资金中提取一定比例资金，专项用于物业管理服务工作经费。